Babam Miras Sözleşmesiyle Bana Ev Bıraktı: Tapuda Arsa Görünen Taşınmazda Haklarım Nelerdir?

"Babam miras sözleşmesiyle bana 3 numaralı daireyi bıraktı. Ancak tapuya baktığımda yalnızca arsa kaydı bulunuyor. Kardeşlerim bu dairenin bana ait olmadığını iddia ediyor. Bu durumda ne yapabilirim?"

Özellikle kat mülkiyeti kurulmamış aile apartmanlarında veya arsa vasfını koruyan taşınmazlarda, miras bırakan tarafından yapılan miras sözleşmesi ile belirli bir dairenin bir mirasçıya bırakılması, tek başına tapu sicilinde bağımsız bölüm mülkiyeti oluşturmaz.

Bunun sonucu olarak mirasçılar arasında paylaşım sırasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Peki, babanız veya anneniz miras sözleşmesi ile size belirli bir daireyi bırakmış olmasına rağmen tapu kaydında yalnızca arsa görünüyorsa haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz?

Miras bırakan kişi sağlığında miras sözleşmesi yaparak belirli bir taşınmazı veya taşınmazın belirli bir bölümünü bir mirasçısına bırakmış olabilir. Ancak tapu kayıtlarının “arsa” olarak kalması, uygulamada ciddi sorunlara yol açmaktadır.

Bu yazıda şu sorulara ayrıntılı cevap vereceğiz:

• Miras sözleşmesi ile ev veya daire bırakılabilir mi?

• Tapuda arsa görünen taşınmazda hak nasıl korunur?

• Miras sözleşmesi tek başına mülkiyet kazandırır mı?

• Muhdesatın aidiyeti davası bu durumda açılabilir mi?

• Mirasçılar arasında uyuşmazlık nasıl çözülür?

1. Miras sözleşmesi nedir?

Miras sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu’na göre miras bırakan ile karşı taraf arasında yapılan ve ölüm sonrası sonuç doğuran iki taraflı bir hukuki işlemdir.

Miras sözleşmesi ile:

• Mirasçı atanabilir,

• Belirli malvarlığı unsurları bırakılabilir,

• Mirasın paylaşımına ilişkin düzenlemeler yapılabilir.

Ancak önemli bir nokta vardır:Miras sözleşmesi tek başına tapuda mülkiyet devri sağlayan bir işlem değildir.

2. Miras sözleşmesi ile ev veya daire bırakılabilir mi?

Evet, miras sözleşmesi ile bir kişiye:

• Ev,

• Daire,

• Arsa,

• Belirli bir taşınmaz

bırakılması mümkündür.

Ancak burada kritik ayrım şudur:

Miras sözleşmesi “ölüm sonrası kazanım hakkı” doğurur; ancak taşınmaz üzerindeki ayni hakların tapuda tescili gerekir.

Yani miras sözleşmesi, tek başına tapuda bağımsız bölüm oluşturmaz.

3. Tapuda arsa görünüp ev fiilen varsa ne anlama gelir?

Uygulamada çok sık görülen durum şudur:

• Tapuda: “arsa”

• Fiiliyatta: Üzerinde bina ve daireler var

Bu durumda hukukta iki ayrı ihtimal doğar:

1. Kat mülkiyeti kurulmamıştır

Bina var ama tapuda bağımsız bölümler oluşturulmamıştır.

2. Muhdesat (yapı) söz konusudur

Arsa üzerindeki bulunan ama sahipliği (mülkiyet rejimi) arsa üzerindeki sahiplikten farklı olan yapı, hukuken “muhdesat” olarak değerlendirilir. Bu ayrım çok önemlidir çünkü miras paylaşımı ve mülkiyet iddiaları buna göre değişir.

4. Miras sözleşmesi tek başına mülkiyet kazandırır mı?

Hayır. Miras sözleşmesi:

• Bir “tasarruf işlemi”dir,

• Ancak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tapu işlemleri gerekir.

Taşınmaz hukukunda temel ilke şudur:

Taşınmaz mülkiyeti tapu sicilinde tescil ile kazanılır.

Dolayısıyla:

• Sadece miras sözleşmesi yapılmış olması,

• Tapuda değişiklik yapılmadığı sürece

kişiye doğrudan bağımsız daire mülkiyeti vermez.

5. Peki bu durumda kişi neye sahiptir?

Babanız veya anneniz size miras sözleşmesiyle belirli bir daireyi bırakmış olsa bile:

• Tapuda hâlâ arsa görünüyorsa,

• Kat mülkiyeti kurulmamışsa,

elde edilen hak genellikle:

Miras hakkı + sözleşmeden doğan talep hakkıdır.

Bu hak, miras paylaşımı sırasında dikkate alınır ancak tek başına tapuda “daire sahibi” olunmasını sağlamaz.

6. Kardeşler arasında uyuşmazlık neden çıkar?

En sık yaşanan sorun şudur:

• Bir çocuk “bana 3 numaralı daire bırakıldı” der,

• Diğer mirasçılar “tapuda arsa var, böyle bir daire yok” der.

Bu durumda uyuşmazlık şu noktada kilitlenir:

• Fiili kullanım mı esas alınacak?

• Tapu kaydı mı esas alınacak?

• Miras sözleşmesi nasıl uygulanacak?

7. Muhdesatın aidiyeti davası bu durumda gündeme gelir mi?

Eğer taşınmaz üzerinde:

• Kat mülkiyeti yoksa,

• Bina fiilen mevcutsa,

• Daireler fiilen kullanılıyorsa,

ve mirasçılar arasında bu yapıların kime ait olduğu tartışmalıysa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gündeme gelebilir. Bu dava ile amaç şudur:

Arsa üzerindeki yapının veya belirli bölümlerinin kime ait olduğunun tespiti.

Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları karara bağlanmadan önce bu konunun çözülmüş olması zorunludur.

8. Bu durumda hangi davalar açılabilir?

Somut olaya göre şu hukuki yollar gündeme gelebilir:

1. Miras sözleşmesinin tenfizi / uygulanması

Miras bırakanın iradesine uygun paylaşım yapılması talep edilir.

2. Tapu iptali ve tescil davası

Şartları varsa taşınmazın ilgili kişi adına tescili istenebilir.

3. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası

Binanın veya bağımsız bölümün kime ait olduğu belirlenir.

4. Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu)

Mirasçılar arasında paylaşım yapılamıyorsa taşınmaz satılır veya bölüştürülür.

9. MUHDESAT AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI

Arsanın veya tarlanın kardeşleriniz ile birlikte ortak olarak size miras kaldığı ancak Mirasbırakan Babanızın veya annenizin miras sözleşmesi ile size vermiş olduğu daire veya benzeri yapının tamamının sizin olabilmesi için açılması gereken dava Muhdesat Aidiyetinin Tespiti davasıdır.

Dava sonucunda, muhdesatın yani size bırakılan daire veya benzeri yapının size ait olduğu Tapu Kayıtlarında Beyanlar Hanesine Kaydettirilmelidir.

10. Sık sorulan sorular

Miras sözleşmesi ile ev bırakılması geçerli midir?

Evet, tüm mirasçılar ile mirasbırakanın ıslak imzaları olan bir sözleşme yapıldıysa geçerlidir. Ancak Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası açılmalı ve karar tapuya kaydedilmelidir.

Tapuda arsa görünen yerde daire bana ait olur mu?

Miras sözleşmesi varsa hak iddiası olabilir ancak mülkiyet için tapu ve hukuki süreç gerekir.

Muhdesatın aidiyeti davası ne zaman açılır?

Genellikle taşınmaz üzerinde yapıların kime ait olduğunun tartışmalı olduğu durumlarda açılır.

Miras sözleşmesi ile doğrudan tapu alınır mı?

Hayır, dava açılmalıdır.

Sonuç

Babası tarafından miras sözleşmesiyle belirli bir daire bırakılan kişinin, tapuda yalnızca arsa kaydı bulunması durumunda doğrudan “bağımsız daire sahibi” sayılması mümkün değildir.

Ancak bu durum kişinin hiçbir hakkı olmadığı anlamına da gelmez. Miras sözleşmesi, miras hakkı ve fiili kullanım durumuna göre:

• Tapu iptali ve tescil davaları,

• Muhdesatın aidiyeti davaları,

• Ortaklığın giderilmesi davaları gündeme gelebilir.

  
  

Her somut olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Özellikle taşınmazın hukuki durumu (kat mülkiyeti olup olmaması), miras sözleşmesinin içeriği ve fiili kullanım şekli sonucu doğrudan etkiler.

İletişim – Av. İsmail Doğan Arslan

Ticaret Hukuku, İşletme Devirleri, Şube Devirleri, İş Yeri Devirleri ve Alacak davaları süreçleri hakkında hukuki destek almak için iletişime geçebilirsiniz.

📍 İstanbul – Bursa📞 0531 350 27 08